不動產詐騙最新手法：「地面師」！一文瞭解最新型的不動產詐騙案！

去年在日本紅極一時的影集「地面師」，最近在台灣也開始火紅起來，主要的內容講述的就是不動產的詐騙。而隨著台灣的房地產價值高漲，已經有相關的詐騙案件出現。而其主要的運行架構不外乎以「組織犯罪」為核心，結合專業分工與跨領域共犯，利用不動產交易與法律漏洞進行系統性詐騙。具體特徵如下：

核心成員與分工

犯罪集團由主導者策劃，吸收不動產專業人士（如地政士、仲介）參與，負責偽造身分證明、所有權狀等文件，並設計複雜的交易流程。部分成員專門鎖定目標，例如無房貸的自售房屋、久未繼承的房產，或獨居長者等弱勢族群。

跨領域共犯網絡

集團常結合里長、戶政人員、律師、警察甚至公務員等內外勾結，協助盜取個資、偽造遺囑或篡改官方文件。例如利用里長掌握孤獨死者資訊，或透過戶政員變更繼承登記。

詐騙手法與流程

初期以支付頭期款取得屋主信任，後於過戶時向銀行申貸或民間抵押，最終讓屋主失去房產卻背負債務。針對未繼承房產，則偽造遺囑或假遺贈文件，結合地政事務所公告的未辦繼承清冊進行非法變現。

鑽法律與制度漏洞

利用不動產交易流程的疏漏（如地籍異動通報機制不足），或繼承法中無聲遺產的處理漏洞，完成詐欺行為。此架構呈現高度專業化與跨領域合作特性，需多方協力才能有效防範。

由於大多數民眾都不是專業人士，對於地產的交易流程、法規的登記等，都必須要透過專業人士才能完，若遇到不良的人，可能就會落入詐騙的陷阱。因此，如何有效辨識並避免地面師詐騙，可從以下關鍵措施著手：

確認賣方身份與產權真實性

向地政事務所或不動產仲介業者查詢房屋所有權登記資料，核實賣方是否為合法屋主，避免被假冒身分者欺騙 。若交易物件為繼承房產，需進一步查驗遺囑、繼承順位文件，並確認是否涉及未辦繼承公告清冊，以防偽造文件詐騙 。

審慎處理交易流程與文件

避免急於簽訂買賣合約，務必逐條審閱內容，尤其注意付款條件、過戶時程與違約責任，必要時諮詢專業律師或地政士 。檢查所有文件（如身分證、印鑑證明、所有權狀）是否一致，並透過實地勘查確認房屋現況與權狀描述相符 。

選擇可靠仲介與專業協助

委託有信譽的不動產仲介公司，並透過內政部「不動產服務業資訊系統」查詢其營業狀況與評價 。涉及複雜交易（如老舊房產、久未繼承者）時，建議同步諮詢地政士或律師，降低法律風險 。

提高警覺，避免誘導式陷阱

警惕低於市價的物件或急售誘因，地面師常以此吸引買方，再以「頭期款過戶」手法讓買方陷入債務風險 。若賣方拒絕提供產權證明或催促快速成交，應提高戒心，並暫緩交易 。

主動查核與防範機制

申請地籍異動即時通報，雖無法完全阻絕詐騙，但可即時掌握房產異動資訊 。定期確認自身房產狀態，尤其是獨居長者或無人居住的房產，避免被冒名出售 。

總結而言，地面師詐騙仰賴資訊不對稱與法律漏洞，民眾需透過「多方查證」、「專業協助」與「交易謹慎」三步驟自保，才能降低受害風險 。若你有相關的問題正在處理，不妨加line進一步諮詢。